Les copropriétaires sont-ils solidaires en cas d'impayé ?

Chaque trimestre, les copropriétaires doivent régler leurs charges de copropriété. Mais que se passe-t-il lorsqu'un copropriétaire refuse ou ne peut pas payer ? Est-ce aux autres copropriétaires de le faire pour lui?

La réponse est non. En effet, selon la loi de 1965 sur le statut des copropriétés dans l'immobilier, il n'y a pas de solidarité financière entre les copropriétaires. En cas d'impayés, le syndic ne peut pas imposer au syndicat des copropriétaires la division des dettes.

Mais comment cette situation est-elle réglée ? Dans un premier temps, il y a logiquement une phase de dialogue avec le ou les copropriétaires en question afin de trouver une solution à l'amiable. Si cela n'est pas possible, le syndic lance une action en justice, au profit des copropriétaires contre le copropriétaire défaillant. Cela est rendu possible au Syndic sans qu’il y ait besoin d’autorisation en Assemblée Générale.

Si les frais de procédure doivent être supportés par les copropriétaires, il est possible d'en demander le remboursement lors du jugement au titre de l’article 700 du Code de la procédure civile, ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Le copropriétaire qui n'a pas payé ses charges peut, en plus, avoir à payer les frais de recouvrement, de relance, d'huissier, ... ainsi que voir sa dette majorée au taux d'intérêt légal.

Dans le cas où le copropriétaire loue son bien dans la copropriété, le jugement peut également ordonner à ce que tout ou partie des loyers ne lui soit plus versé, mais qu'il le soit plutôt au syndic jusqu'à l'épuisement de la dette. Si la dette est trop élevée, il peut être également ordonné la vente du bien dont les bénéfices serviront au paiement de la dette.

Au final, cela confirme que les copropriétaires ne sont pas tenus d'être solidaires.

Néanmoins, si ce n'est pas une obligation, il peut leur être proposé (et non imposé) de réaliser une avance de solidarité conformément à l'article 35 alinéa 7 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette avance fait l’objet d’un vote en assemblée générale, à la majorité simple et donne lieu à des appels de fonds exceptionnels considérés comme des avances remboursables.