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Jurisprudence. Loyers et COVID-19.

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Jurisprudence. Loyers et COVID-19.

Organisation judiciaire en France.

Dans un premier temps, afin de comprendre ce qu'est une jurisprudence, il convient de rappeler l'organisation judiciaire en France.

Les jugements sont prononcés par les juridictions de première instance (tribunal administratif, tribunal judiciaire, ...).

Toutes les parties prenantes (le demandeur, le défendeur, le procureur.) peuvent faire appel de cette première décision. Dans ce cas, les juridictions d’appel jugent les recours formés .

Si vous estimez que ce second jugement est contraire à la loi ou que la procédure n'a pas été respectée, vous pouvez saisir la Cour de cassation qui est unique en France et située à Paris. C'est le dernier recours possible dans une affaire judiciaire.

La jurisprudence en France.

L'article 5 du Code Civil Français indique: "Il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises".

Cela revient à dire que les tribunaux ne sont pas contraints de suivre les décisions de la Cour de cassation. En pratique, elles restent néanmoins très largement suivies pour éviter toute contestation de jugement et les pourvois en cassation.

La Cour de cassation veille à ce que l'interprétation de la loi soit la même pour tous.

Arrêts de la Cour de cassation sur les Baux commerciaux et l'état d’urgence sanitaire.

Le 30 juin 2022, la Cour de cassation a rendu deux arrêts suite aux pourvois n°21-20.127 et n°21-20.190.

Il en résulte que "la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers".

La force majeure est prévue par l'Article 1218 du code civil: "En matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu'un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation".  Nous avons été confrontés à un événement:

  • qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;
  • dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.

Ainsi le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.

D'autre part, la perte de la chose louée avait été invoquée conformément à l'Article 1722 du code civil: "Un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites".

La Cour de cassation a indiqué que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. En effet, cette interdiction :

  • était générale et temporaire ;
  • avait pour seul objectif de préserver la santé publique ;
  • était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

Il était également reproché au bailleur qu'il ne répondait pas à ses obligations. Or la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Dès lors, les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.

Conclusion.

Il s'agit d'une victoire éclatante des bailleurs et de certains de leurs avocats qui se sont battus pour que leurs contrats de bail soient respectés. Ces arrêts (n°604 FS-B et n°605 FS-B) de la Cour de Cassation devraient faire jurisprudence pour les prochains jugements.

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