Obligation de régler les loyers pendant la période COVID-19.

La Cour d’appel de Grenoble a rendu son verdict: même lors d’une interdiction d’ouverture pendant la crise de la COVID-19, les loyers sont dus par le locataire qui ne peut pas opposer l’exception d’inexécution, la force majeure ou la destruction partielle de la chose louée.

Dans sa décision du 5 novembre 2020 numéro 16/04533, elle a condamné le locataire, qui argumentait l'exception d'une force majeure, à payer les loyers pendant la période de fermeture liée à la COVID-19.

Elle a indiquée: "le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière."

Le locataire est mal fondée à soulever une exception d’inexécution au titre des articles 1219 et 1220 du code civil, puisqu’il faut que l’inexécution soit imputable au cocontractant et que cette inexécution soit totale, le locataire ne pouvant invoquer cette exception que si la jouissance du local est rendue impossible et à condition que cette impossibilité soit imputable au bailleur; qu’en la cause, si les résidences de tourisme ont été contraintes de fermer pendant quelques semaines, après avoir dû fermer certains espaces communs, l’impossibilité pour le bailleur de mettre à disposition les locaux n’a pas résulté de son fait, mais de contraintes administratives.

La Cour d’appel a donc considéré que le bailleur n’avait pas manqué à ses obligations contractuelles et qu’il ne pouvait pas lui être opposé l’exception d’inexécution.

Concernant la force majeure, la Cour d’appel a considéré que "concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie Covid 19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles."

Cette décision est la reprise de l’analyse rendue par la Cour de Cassation à savoir que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée (le locataire) ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass. com. 16 septembre 2014 n°13-20.306).

"En outre, si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l’article R321-1 du code du tourisme, ainsi que l’a rappelé le bail commercial dans son exposé, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévu une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimée, laquelle ne produit aucun élément permettant de constater que l’activité qu’elle exerce ne correspond qu’à la location de locaux d’habitation proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, comme prévu à l’article R321-1 précité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté".

Sur la destruction de la chose louée, il n'y a pas de sujet, le bien étant toujours en état.

La cour d'appel a également condamné le bailleur à des pénalités en cas de retard d'exécution ainsi qu'au règlement des sommes dues conformément à l'article 700 du Code de procédure civile qui prévoit que le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Le détail du jugement, trouvé sur le site  http://doctrine.fr est disponible infra en téléchargement.