Baux commerciaux : la loi de simplification de la vie économique de 2026.

La loi n° 2026‑403 du 26 mai 2026, dite « loi de simplification de la vie économique », modifie en profondeur le statut des baux commerciaux prévu aux articles L.145‑1 et suivants du code de commerce. Elle introduit notamment un droit à la mensualisation du loyer, un plafonnement des garanties locatives, la possibilité encadrée de clauses d’indexation dites « tunnel » et de nouvelles règles en matière de clause résolutoire.

La loi crée un nouvel article L.145‑32‑1 du code de commerce, qui consacre un droit à la mensualisation du loyer pour certains preneurs de locaux commerciaux. Concrètement, le locataire d’un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à une activité de services à caractère commercial ou artisanal, peut demander à payer son loyer chaque mois au lieu de chaque trimestre, dès lors qu’il est à jour de ses loyers et charges non contestés. Sont en revanche exclus de ce droit les locaux à usage exclusif de bureaux, les entrepôts, les établissements d'enseignement et les locaux monovalents.

Ce droit est d’ordre public : toute clause visant à exclure cette faculté est réputée non écrite, et le bailleur ne peut refuser la mensualisation si les conditions légales sont réunies. La mensualisation s’applique aux baux en cours au jour de la promulgation de la loi, ainsi qu’aux baux conclus ou renouvelés après cette date. Elle prend effet, en pratique, à compter de la prochaine échéance de loyer suivant la demande du preneur, et non rétroactivement sur les loyers déjà échus.

L’article L.145‑40 du code de commerce est modifié afin d’encadrer plus strictement le montant des garanties pouvant être exigées par le bailleur. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et la valeur de l’ensemble des autres sûretés (caution bancaire, garantie autonome, nantissement, etc.) ne peuvent pas dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer. Ce plafonnement s'applique aux mêmes typologies de locaux que la mensualisation : il ne concerne pas les baux de bureaux ni les entrepôts.

Ce plafonnement ne remet donc pas rétroactivement en cause les montants de dépôt de garantie convenus dans les baux déjà en cours avant l’entrée en vigueur de la loi. En revanche, il impose aux bailleurs d’ajuster leurs modèles de contrats pour tous les nouveaux baux ou les baux renouvelés à partir de cette date, afin de respecter cette limitation globale des garanties.

La loi précise également les délais de restitution des garanties à la fin du bail. Pour les baux relevant du nouveau régime, le dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés. Les autres sûretés doivent, quant à elles, être libérées dans un délai de six mois, notamment par la remise des documents et la réalisation des mainlevées nécessaires.

En cas de mutation du local (vente, donation, succession), l’obligation de restituer les sommes versées à titre de dépôt de garantie est désormais transférée au nouveau bailleur, à condition que la mutation intervienne à compter du 26 août 2026. Pour les autres garanties, la loi prévoit qu’elles deviennent caduques à l’occasion de la mutation : le cédant (ancien bailleur) dispose alors d’un délai de six mois pour restituer les documents et procéder aux mainlevées. Il est donc important, lors d’une vente d’immeuble ou d’un changement de propriétaire, de bien organiser la reprise des garanties et les informations communiquées aux locataires.

Pour sécuriser les mécanismes d’indexation des loyers, la loi introduit un nouvel article L.145‑38‑1 du code de commerce, qui autorise expressément les clauses d’indexation dites « tunnel ». Ces clauses permettent de plafonner la variation annuelle du loyer, à la hausse comme à la baisse, dans une limite symétrique (par exemple plus ou moins 3% par an), en référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Cette possibilité s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026. Elle offre un cadre juridique clair à des pratiques contractuelles déjà rencontrées, en encadrant la variation du loyer dans une fourchette déterminée et en assurant une meilleure prévisibilité pour les deux parties. Les bailleurs et preneurs peuvent ainsi, dès la rédaction du bail, convenir d’une limitation contractuelle des effets des fluctuations de l’indice.

La loi modifie également l’article L.145‑41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire du bail commercial. Désormais, lorsque le preneur sollicite des délais de paiement devant le juge pour éviter la mise en œuvre de la clause résolutoire, ce dernier ne peut suspendre ses effets que si deux conditions cumulatives sont remplies :

• le locataire démontre sa capacité à apurer intégralement sa dette locative dans le délai demandé ;
• le locataire a repris le paiement intégral des loyers courants avant la première audience.

Ces nouvelles exigences renforcent la responsabilité du preneur qui souhaite obtenir un aménagement judiciaire de sa dette. Elles incitent les locataires en difficulté à reprendre rapidement le paiement des échéances courantes et à présenter un plan de règlement crédible pour espérer la suspension de la clause résolutoire. Contrairement aux autres mesures de cette réforme, cette disposition s'applique à l'ensemble des baux commerciaux, y compris les baux de bureaux et d'entrepôts.

Pour les bailleurs (notamment copropriétaires bailleurs) et les gestionnaires, ces évolutions impliquent une mise à jour des modèles de baux et des procédures internes :

• intégrer le droit à la mensualisation pour les preneurs éligibles ;
• revoir la structure des garanties pour respecter le plafond d’un trimestre de loyer dans les nouveaux baux et renouvellements ;
• adapter les clauses d’indexation à la possibilité d’un « tunnel » ;
• anticiper les obligations de restitution du dépôt de garantie et d’organisation des mainlevées en cas de mutation.

Pour les preneurs, la loi renforce la protection de leur trésorerie et la lisibilité des conditions contractuelles, tout en imposant une discipline accrue dans le paiement des loyers pour bénéficier pleinement de ces protections (mensualisation, délais de paiement, etc.).